Как считается налог
Коротко и по порядку — чтобы вы понимали, откуда взялась цифра выше.
1. Сколько лет вы владели объектом
Если дольше минимального срока — налога нет вообще, и декларацию подавать не нужно.
Минимальный срок пять лет, но он сокращается до трёх, если это было ваше единственное
жильё либо оно досталось по наследству, в дар от близкого родственника, по приватизации
или договору ренты.
2. От какой суммы считать доход
По общему правилу — от цены в договоре. Но если она подозрительно низкая, налоговая
возьмёт кадастровую стоимость и умножит на 0,7. Что больше, то и станет доходом.
Поэтому в калькуляторе есть поле для кадастровой стоимости — с ним расчёт точнее.
3. Что можно вычесть
Здесь выбор из двух вариантов, и взять можно только один. Либо фиксированный вычет —
он положен всем и не требует документов. Либо сумма, за которую вы сами когда-то купили
этот объект, если сохранились договор и подтверждение оплаты. Второй вариант выгоднее,
когда покупка стоила дороже фиксированного вычета.
Размер фиксированного вычета зависит от того, что именно вы продали.
Для жилья и земельных участков это 1 000 000 ₽. А для гаражей, машиномест,
апартаментов и нежилых помещений — всего 250 000 ₽: налоговый кодекс жильём
их не считает.
4. Вычет при покупке жилья
Это отдельный вычет, до двух миллионов рублей, и он положен каждому один раз в жизни.
Если вы его ещё не использовали, им можно уменьшить налог с продажи — прямо в той же
декларации. Неизрасходованный остаток не сгорает, а переходит на следующие годы.
Важная оговорка: этот вычет даётся только за жильё и землю под индивидуальное
строительство. К гаражу, апартаментам или нежилому помещению он не применяется —
сколько бы вы за них ни заплатили.
5. Ставка
С 2025 года она двухступенчатая: 13 % с налоговой базы до 2 400 000 рублей
и 15 % с суммы превышения.